Mercado hipotecario en México enfrenta una desaceleración notable en el primer semestre de 2025, tras haber alcanzado picos sin precedentes en 2022. Esta caída del 4.5% en el monto total de préstamos hipotecarios refleja un cambio de ciclo en el sector inmobiliario, donde los altos precios de la vivienda y la cautela de las instituciones financieras han frenado el dinamismo previo. El número de créditos hipotecarios otorgados disminuyó un 9%, pasando de 246 mil a 224 mil en comparación con el mismo periodo de 2024, según datos clave del sector. A pesar de esta contracción, el monto promedio por crédito subió un 5%, impulsado por el encarecimiento general de las propiedades, lo que complica el acceso para muchos mexicanos.
Desaceleración en Instituciones Públicas y Privadas
El mercado hipotecario muestra disparidades entre actores clave. Infonavit, el principal emisor de créditos para trabajadores, registró una caída del 9.1% en el número de préstamos, aunque el monto total financiado creció un 1.1%. Esto se debe a un aumento del 11.3% en el promedio por crédito, alcanzando los 682 mil pesos, superando la meta de viviendas por debajo de 600 mil pesos. Esta tendencia en el mercado hipotecario evidencia presiones inflacionarias que elevan costos y limitan la oferta accesible.
Impacto en Fovissste y Banca Comercial
Por su parte, Fovissste sufrió un declive más severo, con una reducción superior al 20% en créditos y del 16.7% en montos totales, y un promedio por préstamo por encima del millón de pesos. En la banca comercial, el mercado hipotecario se contrajo casi un 6% en número de hipotecas, con una disminución del 3.5% en el monto promedio, reflejando mayor prudencia ante la incertidumbre económica. Estos datos subrayan cómo el mercado hipotecario, antes en auge, ahora navega por aguas turbulentas.
Caída en Segmentos de Vivienda de Interés Social
Uno de los aspectos más preocupantes es la drástica reducción en el segmento de vivienda de interés social, donde la banca comercial otorgó solo 6 mil créditos en el primer semestre de 2025, un retroceso del 66% respecto a los 17 mil de junio de 2023. Esta contracción en el mercado hipotecario agrava la desigualdad en el acceso a la vivienda, afectando a familias de bajos ingresos que dependen de financiamientos asequibles. El segmento de vivienda media también decayó un 18.2%, de 44 mil a 35 mil créditos en dos años, lo que indica un enfriamiento general en la demanda residencial.
Tendencias en Vivienda Nueva y Precios Elevados
En la vivienda nueva, el número de créditos creció apenas un 0.6%, pero el monto promedio bajó un 2.8% a 1 millón 77 mil pesos. Infonavit aumentó su participación en un 5.1%, mientras la banca comercial la redujo en un 3.7%, mostrando un giro hacia el sector público en el mercado hipotecario. Los precios de la vivienda, que siguen al alza, han sido un factor determinante en esta dinámica, elevando los montos promedio pero reduciendo el volumen de transacciones viables.
Causas del Declive y Cambio de Ciclo
El mercado hipotecario en México ha transitado de un boom post-pandemia a una fase de corrección. En 2021 y 2022, bajos tipos de interés y subsidios habitacionales impulsaron máximos históricos en créditos y montos. Sin embargo, el aumento sostenido en los precios de la vivienda, combinado con tasas de interés más altas y una posible saturación del mercado, ha provocado esta desaceleración. El monto promedio de hipotecas, que peaked en 2 millones 500 mil pesos en 2023, cayó a 2 millones 247 mil pesos en junio de 2025, marcando dos años consecutivos de declive.
Esta evolución en el mercado hipotecario no solo afecta a compradores individuales, sino que tiene ramificaciones en la economía más amplia. La construcción de viviendas, que genera empleo en sectores como la manufactura de materiales y servicios inmobiliarios, podría ralentizarse, impactando el PIB indirectamente en un 10-15%. Además, la brecha en el acceso a la vivienda limita la movilidad social y el consumo interno, elementos cruciales para el crecimiento sostenido.
Proyecciones y Desafíos Futuros
Mirando hacia adelante, el mercado hipotecario podría extender esta contracción si no se implementan medidas como ajustes en subsidios o incentivos fiscales. La dependencia creciente de Infonavit resalta la necesidad de reformas para equilibrar la oferta entre público y privado. Expertos en el sector inmobiliario coinciden en que, sin intervenciones, la accesibilidad a la vivienda seguirá siendo un reto en 2026.
En resumen, el mercado hipotecario de 2025 ilustra un ajuste necesario tras años de expansión frenética. Los datos revelan no solo números, sino historias de familias postergando sueños de hogar propio ante costos prohibitivos. Esta fase de maduración invita a reflexionar sobre políticas que equilibren crecimiento y equidad en el sector.
Al analizar estos patrones, informes como el de BBVA México ofrecen una visión clara de las dinámicas subyacentes, basados en datos oficiales de instituciones como Infonavit y Fovissste. Estas fuentes destacan cómo factores macroeconómicos influyen en el día a día de millones. De manera similar, observatorios del sector inmobiliario, como los del Colegio de Economistas, han notado paralelos con ciclos previos en América Latina, donde ajustes similares llevaron a reformas estructurales.
Finalmente, el mercado hipotecario, aunque en retroceso, mantiene potencial si se abordan sus vulnerabilidades. Publicaciones especializadas en finanzas, tales como las de la Asociación de Banqueros de México, enfatizan la importancia de monitorear indicadores como las tasas de interés para anticipar rebotes. Así, mientras el primer semestre de 2025 marca un punto bajo, el horizonte podría reservar oportunidades para una recuperación informada.
